กรณีผู้เสียหายในรายการ “โหนกระแส” ที่ “ผ่อนทุกเดือน แต่ไม่ได้บ้าน” ได้สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ผ่านระบบธนาคารอย่างเป็นทางการ ซึ่งทำให้เกิดความเข้าใจผิดและความเสี่ยงสูงต่อผู้ซื้อ บางรายอาจนำไปสู่ปัญหาการฉ้อโกงได้
บทความนี้จะชี้ให้เห็นความแตกต่างที่สำคัญที่สุดของรูปแบบการซื้อขายทั้งสองประเภท ระหว่างสินเชื่อบ้าน และการซื้อแบบเช่าซื้อจากเจ้าของบ้าน
ซื้อบ้านแบบสินเชื่อบ้านผ่านธนาคารมีมาตรฐานรับรอง
สินเชื่อบ้าน คือรูปแบบการกู้เงินที่ปลอดภัยและเป็นมาตรฐานสากล โดยมีธนาคารเป็นผู้ให้กู้และควบคุมสัญญา และมีการพิจารณาจากเกณฑ์ของธนาคารที่โปร่งใสและเป็นระบบ ทำให้ผู้กู้เองสามารถประเมินความสามารถในการชำระเงินแต่ละงวด และเลี่ยงความเสี่ยงที่จะเกิดจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้ เนื่องจากเหตุผลดังต่อไปนี้
- ความเป็นเจ้าของทันที : ผู้ซื้อ (ผู้กู้) จะได้รับการโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านทันทีที่ทำสัญญาซื้อขาย ทำให้ชื่อของผู้ซื้อปรากฏในโฉนดที่ดิน
- การจดจำนองเป็นหลักประกัน : ถึงแม้ผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของ แต่บ้านจะถูกนำไปจดจำนองกับธนาคารที่กรมที่ดินเพื่อเป็นหลักประกันหนี้ เมื่อมีการจดจำนองแล้ว เจ้าของเดิม (ผู้ขาย) จะหมดอำนาจในการทำธุรกรรมใด ๆ กับทรัพย์สินนั้นอีก
- ความคุ้มครองทางกฎหมาย : การคิดดอกเบี้ยและเงื่อนไขการชำระหนี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และเป็นไปตามกฎหมายการเงิน ทำให้มีมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคที่ชัดเจน
- กรรมสิทธิ์มั่นคง : ตราบใดที่ผู้ซื้อผ่อนชำระกับธนาคาร บ้านก็เป็นของผู้ซื้ออย่างแน่นอน ธนาคารเพียงแต่เป็นผู้ถือหลักประกันเท่านั้น
การซื้อแบบเช่าซื้อ – ผ่อนตรงกับเจ้าของ ราคาถูก ทำง่าย แต่เสี่ยง
การซื้อในลักษณะนี้จะเป็นรูปแบบการซื้อขายที่เกิดขึ้นจากการตกลงระหว่างบุคคล โดยมักจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อมีปัญหาไม่สามารถกู้ผ่านธนาคารได้ ซึ่งก็จะเป็นช่องโหว่ที่อาจทำให้เกิดปัญหาตามมาได้ อย่างกรณีที่กำลังเป็นประเด็นสังคมในขณะนี้ เนื่องจากจะต้องเข้าใจถึงความเสี่ยงและโอกาสที่จะเกิดความผิดพลาดในการครอบครองกรรมสิทธิ์ เนื่องจากเหตุผลดังต่อไปนี้
- กรรมสิทธิ์ไม่ได้โอนทันที : หัวใจสำคัญของปัญหาคือ ในรูปแบบนี้ผู้ซื้อและผู้ขายจะทำเพียงสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่าซื้อเท่านั้น โดยที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ทำให้ชื่อในโฉนดที่ดินยังคงเป็นของเจ้าของเดิม (ผู้ขาย) แม้ว่าผู้ซื้อจะเข้าอยู่และผ่อนจ่ายเงินทุกเดือนแล้วก็ตาม
- ความเสี่ยงจากการจำนองซ้ำ : (อ้างอิงกรณีจากรายการโหนกระแส) เนื่องจากเจ้าของเดิมยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย เจ้าของเดิมจึงสามารถใช้โฉนดนั้นไปทำธุรกรรมทางการเงินซ้ำซ้อนได้เต็มที่ เช่น
– นำบ้านไปจำนองกับธนาคารอื่น เพื่อกู้เงินก้อนใหม่
– นำบ้านไปขายต่อให้บุคคลที่สาม
*หากเจ้าของเดิมนำไปจำนองซ้ำแล้ว ผิดนัดชำระหนี้กับธนาคารใหม่ ธนาคารมีสิทธิ์ทางกฎหมายในการ ยึดทรัพย์และขายทอดตลาดบ้านหลังนั้น
- การสูญเสียเงินทั้งหมด : เมื่อบ้านถูกยึดขายทอดตลาด ผู้ซื้อที่ผ่อนตรงกับเจ้าของมานานหลายปีจะ สูญเสียเงินที่จ่ายมาทั้งหมด (เนื่องจากเป็นการจ่ายให้เจ้าของเดิม ไม่ใช่การตัดหนี้จำนองของธนาคาร) และไม่มีสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นตามกฎหมาย ทำให้ต้องย้ายออกไปในที่สุด
- สัญญาเอารัดเอาเปรียบ : เงื่อนไขการผ่อนและการคิดดอกเบี้ยไม่ได้ถูกควบคุมโดยกฎหมายการเงินของธนาคาร เจ้าของเดิมจึงอาจกำหนดอัตราดอกเบี้ยสูงเกินควร หรือกำหนดเงื่อนไขการยึดคืนที่โหดร้าย เช่น หากผิดนัดชำระเพียงงวดเดียว สัญญาจะเป็นอันสิ้นสุด และเงินที่จ่ายมาทั้งหมดจะถูกริบ
อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขและข้อจำกัดด้านการเงินของแต่ละคนมีไม่เท่ากัน การจะใช้สินเชื่อหรือซื้อผ่านบุคคล ล้วนเป็นเหตุผลส่วนบุคคล แต่ก็ต้องบอกว่าการซื้อบ้านผ่านบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ธนาคารมีความเสี่ยงสูงที่เงินจะสูญเปล่า และอาจจะถูกโกงได้ง่าย ผู้ขายอาจใช้กลยุทธ์ล่อให้เราหลงทำสัญญาซื้อแบบรวดเร็วด้วยคำว่า ไม่ตรวจเครดิต ไม่ดูรายได้ ไม่ต้องกู้ธนาคาร ติดแบล็กลิสต์ก็ซื้อได้ ผู้ซื้อที่ตัดสินใจซื้อบ้านผ่านบุคคลอื่นแทนธนาคารจะมีความเสี่ยงที่สูงมากในเรื่องนี้
ขณะที่ผู้ซื้อบ้านผ่านสินเชื่อธนาคารก็ควรต้องประเมินกำลังซื้อ หรือความสามารถในการผ่อนชำระหนี้เป็นอันดับแรก หลักการคือ ภาระหนี้ผ่อนชำระทั้งหมดต่อเดือนไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน พร้อมทั้งต้องมีเงินออมเพียงพอสำหรับเงินดาวน์ การพิจารณาวงเงิน อัตราดอกเบี้ย และยอดผ่อนต่อเดือน จะช่วยให้คุณซื้อบ้านที่เหมาะสมกับสถานะทางการเงิน โดยไม่สร้างปัญหาทางการเงินในอนาคต